A possível restituição de ITBI calculado sobre o valor venal do imóvel

O Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda.

A decisão pôs fim a uma antiga discussão sobre a forma de operação do tributo, especialmente porque, de forma usual, o valor estipulado pelos Municípios encontrava-se muito acima do preço deliberado pelas partes na negociação imobiliária, em razão de ser calculado sobre o valor venal, ignorando, por completo, o valor da efetiva comercialização do bem imóvel.

Em decorrência desta realidade, o STJ firmou o entendimento de que a base de cálculo do imposto corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado, independentemente da base de cálculo utilizada para exigência do IPTU.

Também foi fixada a tese de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, cuja presunção só pode ser afastada mediante a instauração de processo administrativo, sendo reconhecida ainda a impossibilidade de o Município arbitrar previamente a base de cálculo do imposto com base em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral, como é o caso do valor venal.

Em razão da decisão, a arrecadação tributária dos Municípios tem sofrido grande impacto, isto porque incontáveis contribuintes (especialmente aqueles domiciliados no Município de São Paulo), ingressaram com pedido judicial de restituição de valores pagos a maior nos últimos 05 (cinco) anos, cujas demandas têm sido julgadas de forma favorável ao contribuinte, tanto em primeira instância, quanto no próprio Tribunal de Justiça.

O fundamento das decisões tem sido a ilegalidade da cobrança instituída sobre valor maior do que aquele que efetivamente corresponde ao da transação imobiliária, reconhecendo ainda, que a restituição deve ocorrer acrescida de juros de mora e correção monetária.

Não há dúvidas de que as acertadíssimas teses firmadas no julgamento do referido tema significam uma grande vitória aos contribuintes, que além de estarem sendo restituídos dos valores indevidamente recolhidos, também não precisam mais efetuar o pagamento calculado sobre valor exorbitante, conferindo maior segurança jurídica às transações imobiliárias.

Contudo, torna-se necessário que, ao realizar a operação de compra e venda do imóvel, o contribuinte reúna e mantenha em arquivo as provas do valor efetivamente transacionado, em razão da possibilidade de o Fisco instaurar procedimento administrativo para apurar eventual inexatidão do valor declarado ou imprestabilidade da respectiva declaração.

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